Всем доброе время суток !

Ситуация следующая.

В июле 2015 заключен с застройщиком ДДУ. На момент подписания ДДУ застройщиком выстроено три этажа в доме. В ДДУ написано "квартира в трехэтажном доме", прописаны сроки сдачи 4 квартал 2015. Квартира покупалась на третьем этаже (то есть на момент подписания ДДУ три этажа уже фактически было построено). Далее застройщик практически приостанавливает строительство, и по его словам "получает разрешение на изменение проекта на пятиэтажный дом."
(в том числе изменение проекта на подключение газа и т.п.).

Сейчас застройщик прислал письмо в котором предлагает подписать доп. соглашение в ДДУ в связи с изменением проекта (с трехэтажного
дома на пятиэтажный) и сдвигом сроков сдачи на 1 квартал 2017 года. Я прекрасно понимаю что застройщик хочет этим подписанием уйти от ответственности за затягивание сроков сдачи и выплаты компенсации за просрочку. Насколько мне известно все изменения в ДДУ вносятся по согласованию двух сторон (застройщика и дольщика) и если одну сторона не хочет подписывать невыгодные ей изменения то ничто ее обязать это сделать не может.  

Вопрос к знающим людям - как наиболее красиво поступить в такой ситуации ? Имеет ли смысл написать в адрес застройщика заказное письмо с текстом примерного содержания "согласен на внесение изменений в ДДУ касающихся изменения проекта с трехэтажного на пятиэтажный дом но не согласен на изменение сроков сдачи" ?

Имеет ли значение момент ответил ли дольщик на письмо о предложении о внесении изменений в ДДУ или нет в дальнейших разборках в суде по делу о затяжке сроков сдачи ?

В интернете перечитал кучу информации по поводу ДДУ, но все крутится вокруг одного и того же - "есть ДДУ, застройщик обязан по нему построить в сроки которые там указаны, если не построил попадает на компенсацию за просрочку". А что происходит в случае изменения проекта строительства и сроках объекта ничего нет.

Предвижу вопрос "почему не обращался к юристам". Обращался. Все что услышал "есть ДДУ, застройщик обязан по нему построить в сроки которые там указаны, если не построил попадает на компенсацию за просрочку".

Кто сталкивался с подобной ситуацией - просьба подсказать.

Что еще подсказывать, читай свой договор.

Как бы удельная стоимость квадратного метра в 5-ти этажке должна быть меньше чем в 3-х, требуй снижения стоимости и, соответственно, возврата части денег.

(1) договор я прочитал. там написано "трехэтажный дом".
сейчас застройщик меняет проект и будет пятиэтажный дом.

меня интересует как возможный суд о компенсациях будет трактовать мою реакцию на письмо застройщика с предложением изменить сроки в связи с изменением проекта.

(2) в ДДУ есть пункт по которому застройщик может требовать увеличения стоимости при изменении условий (и далее по списку - начиная от увеличения налогов до подорожания электричества выше определенного процента)

Сейчас хочу дождаться сдачи а дальше уже смотреть будет ли застройщик активировать этот пункт. На самом деле сделать ему это будет не так просто потому что когда застройщик начал менять проект (в конце лета - начале осени 2015) на объект приходила комиссия из какой-то гос.конторы (навскидку не помню ее название) которая составила акт о том что на момент ее прихода стройка находится в определенном состоянии (например то что есть уже три этажа).

(3) Изменение этажности это существенные отклонения от договора. Тут только доп соглашениями можно такое провернуть. Если ты не против, то требуй возврат части цены от стоимости квартиры.

(5) + Как в договоре прописан регламент изменения условий? Но если в договоре предметом является квартира в 3 этажном доме, то тут письмами не отделаться. Тут надо предмет договора менять, то есть новую сделку заключать.

(2) кроме "удельной стоимости" есть еще и неизмеряемые параметры... человек хотел жить в уютном малоэтажном домике, где - например- солнце всегда освещает расположенную за домом детскую площадку, и дом не выше уровня окружающих сосен, что согласуется с его чуЙством прекрасного. а ему предлагают практически стандартную "квартиру в муравейнике"

(6) в том то и дело что для меня по сути ничего не меняется. по первоначальному ДДУ я покупал квартиру на третьем этаже. на момент покупки третий этаж уже был.  поэтому для меня по сути было по барабану - будет ли застройщик менять проект на пятиэтажный дом или нет (ему же могли например отказать в изменении проекта). по идее ситуация была очень выгодная - если застройщик достраивает до 4 квартала 2015 года трехэтажный дом - отлично. если задерживает строительство и по факту после изменения проекта получится пятиэтажный дом - тоже отлично - застройщик попадает на просрочку и денежную компенсацию за просрочку.  

юридические консультации по поводу внесения изменений в ДДУ говорят однозначно:

"Когда договор заключен и уже зарегистрирован, ничего менять в нем нельзя. Другое дело, что разрешается заключить дополнительное соглашение к ДДУ (которое, кстати, тоже проходит регистрацию).

У застройщика такая необходимость может возникнуть, например, если он не успевает завершить строительство в заявленные в договоре сроки.

О чем согласно 214-ФЗ ему необходимо оповестить дольщика не позднее чем за два месяца до окончания прежних сроков.

При этом по закону сам факт информирования о задержке строительства для покупателя вовсе не является основанием соглашаться с ними и подписывать новые документы. Тем более что стоит это сделать, как дольщик тут же лишит себя возможности получить неустойку за каждый день просрочки по исходному договору"

получается вообще странная ситуация

1. почему застройщик предлагает подписать изменения в ДДУ после просрочки в семь месяцев (о том что он не успеет достроить ему было понятно же и в ноябре) ?

2. в чем смысл вообще этих уведомлений если дольщик вообще не обязан подписывать доп. соглашения в ДДУ которые ведут к сдвигу сроков ?

(8)

1. почему застройщик предлагает подписать изменения в ДДУ после просрочки в семь месяцев (о том что он не успеет достроить ему было понятно же и в ноябре) ?

- Видимо кто то обратился за просрочкой и поняли, что надо что то делать

2. в чем смысл вообще этих уведомлений если дольщик вообще не обязан подписывать доп. соглашения в ДДУ которые ведут к сдвигу сроков ?

- Кто то подпишет, а кто то нет. Если подпишет, то проблема снята.

(9) самое интересное - судебные споры с застройщиком по поводу компенсации за просрочку до сдачи объекта часто приводят к тому что суды снижают размер компенсации под предлогом того что если удовлетворять исковые требования полностью то у застройщика станет меньше оборотных денег что приведет к еще большей просрочке для других дольщиков.

поэтому юристы советуют подавать иски о компенсации за просрочку только после сдачи объекта.

(8) на 214-ФЗ застройщики как плевали так и плюют. к примеру, заключая договор с Мортоном (крупнейшим застройщиком, между прочим!) вы с офигением обнаруживаете там такие пункты: 1) в случае если площадь жилья окажется меньше, чем указанная в договоре, застройщик никакой ответственности не несет и никаких компенсаций не выплачивает, 2) инвестор отказывается от претензий в случае переноса сроков строительства.

(11) Разве такие моменты потом без особых проблем не оспариваются в суде?

Но это как минимум суд, который надо еще и выиграть. По опыту знаю, что на любой аргумент, даже самый бредовый, в суде нужно ответить. А тут аргумент застройщика железный: вы сами это подписали, вас никто не тянул.

+(13) да и будь это так, мортон был бы завален исками. ан нет, живут вполне себе неплохо.

Самое интересное в такой ситуации для тех, кто купил на третьем этаже, чтобы никто над головой не топал. А тут раз - и еще два этажа сверху. Думаю, это существенное изменение договора, и в рамках заключения доп соглашения нужно либо говорить о компенсации, либо рассматривать вариант расторжения. Либо замены квартиры на аналогичную на другом этаже.
Подписывать ничего не обязан, но не лишним будет ответить застройщику, что письмо получил, в текущей редакции подписывать не согласен, готов встретиться и обсудить. Чтобы в случае судебных тяжб ты выглядел белым и пушистым.

(10) тут сложный момент , многие суды сильно режут компенсации и есть мнение, что лучше подавать понемногу и несколько раз и тогда получите так как должны. Самый лучший вариант попробовать договориться...