Что у них за платежи за понижение ставки?
 1 % от стоимости кредита за снижение ставки на 0,5%
2.5 % от стоимости кредита за снижение ставки на 1%
4   % от стоимости кредита за снижение ставки на 1.5%

Я посчитал по максимальному снижению ставки на 1.5% получилось 110 000
Экономия за весь срок - 370 000
Но срок окупаемости - 41 месяц.

т.е. только через 3.5 года этот взнос начнёт приносить плоды.
Стоит ли брать его, или лучше 110 000 внести как первоначалку снизив тем самым размер кредита? (гасить собираюсь всё равно досрочно)

не стоит
лучше сразу снизить размер кредита

Банк ничего не делает себе в убыток. Чем более мутные и непонятные условия договора, тем больше вероятность что тебя поимеют и кинут на не предусмотренные тобой расходы.

А остались банки, которые выдают ипотеку под дифференцированный процент, а не под аннуитентный?

(3) аннуитетный лучше

(3) а какая разница? собрался гасить досрочно - одна фигня. есть свободное бабло - гаси хоть каждый месяц

(4) Переплата больше, чем же лучше то?
(5) Тут тоже не всё однозначно, бывают штрафы, бывает, что досрочно погашать можно после какого то времени и т.д.

(6) если я не ошибаюь, законодательно запретили штрафы за досрочное погашение, гаси хоть в первый месяц все

я тоже долго искал диф. платеж, потом пришел к выводу (5) и взял ануитент

Ради прикола игрался с разными кредитными калькуляторами.
К примеру кредит на 5 лет ежемесячная выплата 30 тыщь.
кредит на 10 лет, платёж 29,5 тыщ, кредит на 20 лет, платёж 29 тыщ. То есть переплата растёт очень значительно, а выгода от снижения ежемесячного платежа мнимая. вот это и есть аннуитент на практике.

(6) 2. штрафов за досрочку давно нет запрещено

Гляди.


4% стоимости за снижение на 1.5%

Допустим даешь 4 рубля и это уменьшает проценты со 100 рублей на 1.5%

Это получается как вклад, только проценты начисляются не на 4 рубля, а на 100.

Выразим это как проценты на 4 рубля:

100 * 1.5% = 4 * 25 * 1.5% = 4 * 37.5%

Если я нигде не ошибся, то это нехилый такой вклад

Зато есть минимальный срок, когда досрочно погашать запрещено.

(6) предположим, в начале выплаты, проценты у тебя составляют 20.000 руб. при аннуитетных выплатах ты обязан выплатить, например, 23.000 руб. (да, основного долга погасишь мало), при равномерном погашении, например 35.000 руб.
но никто не мешает тебе, взяв с аннуитетным графиком, переплатить и кинуть 35.000, если можешь. переплата зависит от фактического графика погашения, а не планового
но при аннуитетном графике ты ОБЯЗАН заплатить всего 23.000, а при равномерном - аж 35.000 руб

(12) и этого помоему тоже уже нет

(14) да, даже если и есть, ну первые 3 месяца не погашаешь досрочно. если есть большая сумма сразу, кинь в первоначальный взнос, а нет - подожди, пока этот срок (если есть) пройдет

(13) Это понятно. Но допустим мне не хватает всего лишь 20% и влезать в кредит, я хочу не на 5 лет, а на год-полтора.
Тогда при 15% годовой ставки (к примеру) аннуиненте из 23000 платежа 70% будут оплата процентов, то есть я возьму кредит на этот месяц не под 15%, а под 70%. Нехилая такая разница?

(14) если в договоре будет заявлено явным образом, через текст, то действие этого пункта договора можно будет оспаривать только через суд, но суд скорее всего проиграешь. Все должно указываться условиях договора. И банк не имеет права ухудщать эти условия для заемщика после того, как кредит уже взят. Именно в этом смысл всех современных поправок в статьях ГК для этих вопросов.

При большом сроке кредита и маленьком доходе, аннуитент просто позволяет взять этот кредит, иначе денег не хватит на ежемесячные платежи. Когда срок кредита маленький и ежемесячный доход большой, то переплата в первые месяцы очень чувствительна. Разница в полтора раза может быть.

(16) ну если маленький срок кредита и большой срок запрета досрочного погашения, то может иметь смысл взять равномерный график.
просто для большинства ипотека - это не на 1,5 года, а лет на 5-6 реально. поздравляю с твоей финансовой успешностью!

(16) Ты не путаешь? Разве в первый месяц аннуитета у тебя уйдет на плату процентов не 0.15/12 от суммы долга?

(16) ануитент расчитывается из срока погашения. он задает нижню планку. Когда погашение происходит сверх установленного текущего платежа, то вся переплата уходит вы уменьшение тела кредита

Вобще с учетом того, что диф.платежи с возможностью досрочного погашения ни один банк все равно сейчас не даст, по моему весь этот спор бессмысленен.

(16) соответственно, при пелеплате сверх установленной минималной ставке банк принимает на себя обязательство выполнить перерасчет на все последующие оплаты. Т.е. от клиента ожидают указаний: пересчитывать по срокам погашения, либо по сумме обязательного ежемесячного платежа.

Кстати а как вобще пересчет при досрочном погашении диф.платежей идет? Ведь теоретически ты там первые годы платишь меньший процент чем реально стоит кредит. Там при досрочке не предусмотрены способы компенсировать это банку например начислению дополнительных процентов на досрочно погашенную сумму?

В целях безопасности от форс-мажоров, большинство выбирает перерасчет обязательной суммы ежемесячного погашения. Банку это выгодно. А заемщик знает, что он все равно постарается погасить досрочно и фктические переплаты по кредиту будут заведомо ниже, чем те, которые моно было вычислить при заключении договора. При этом, при заключении договора возможностей адекватного расчета и  учета цифр выгоды от снижения стоимиости кредита из-за инфляции просто никто не предоставляет.

(24) на дифференцированных платежах раньше работал сбербанк. При этом они лукавили, так как всегда уговаривали клиента заключать договор на максимально доступные долгие сроки. Аппелируя к снижению суммы обязательного платежа.

(25) Не уверен. Знаю минимум два случая когда при досрочном гашении банки по умолчанию снижают именно срок, а не сумму.

(3) банк Санкт - Петербург

(24) ПРи дифференцированных - величина процентов зависима от остатка. А погашение тела идет на оговоренную равную сумму. Но переплата в любом случае влечет за собой перерасчет по телу кредита, а не по начисляемому проценту. Процент - производная величина.

(27) Надо читать договор. Возможно, что в договорах с аннуитентыми платежами по умолчанию идет пересчет сроков погашения.

Кстати, получается, что практика все-таки больше учитывает выгоду клиента, чем выгоду банка, при работе условий "по умолчанию". Меньший срок выгодней по переплатам. Ну а банк все равно в плюсе, да и риски у него формально уменьшаются, если досрочное погашение кредитов происходит.

(25)Инфляцию следует учитывать, только если тебе индексируют зарплату с учётом инфляции постоянно. Тогда чем больше срок кредита, тем лучще. Через 30 лет будишь платить фантиками, которые ничего не стоят.

(29) Сумма процентов да, а сам процент всегда одинаковый.

(27) когда приносишь лишние деньги, сам выбираешь в банке, снизить ежемесячные платежи или уменьшить срок. Где-то видел формулу, что срок уменьшать выгоднее в конечном итоге, но сейчас не вспомню . . .

Но снижать ежемесячный платёж думаю адекватнее

(22)условие о возможности досрочного погашения сейчас не применимо.

(32) Согласен :). С процентами, суммами, величиной выплат по процентам и т.п. - это всегда трудно в тексте точно выписывать. Стандартно, что ставка начальная процента устанавливается по договору. Без согласия клиента в сторону увеличения выше первоначальной не пересматривается.

(12) максимум что может сделать банк - потребовать уведомить за 30 суток.

(33) А в чем выгода там. ИМХО абсолютно пофик. Срок имеет смысл брать меньше при взятии кредита, там меньше процент. А когда взял, то все, поезд ушел.

НЕ ХОДИ ТУДА, снег башка попадет

Там реальные акулы капитализма, такие милые , а как кредит возьмешь, что будут кровь из тебя пить в 5 глоток

Мораторий на досрочку сейчас уже почти все банки отменили.
Да и не мешает этот мораторий обычно, т.к. при переезде, первые полгода обычно деньги уходят на обустройство жилья.

(37) Сейчас одинаковый процент что на 10 лет, что на 15. Но на 10 лет - ежемесячные выплаты больше. т.е. имеет смысл взять на 15 лет и выплатить за 10 погашая досрочно. Подстраховаться так сказать . . .

(39) да нет сейчас нм моратория, ни штрафов за досрочное погашение. В адекватных банках

(41)их нигде нет. ФЗ

(3) в газпромбанке был диф. и проценты вроде там самые божеские.
сам брал в дельте, мутный банк.
еще бесит эффективная процентная ставка, все банки кровососы, сжечь бы их все.

(40) Сбер за каждые 10 лет сверх первых десяти добавляет по 0.25% Так что 30 лет по сравнению с десятью это примерно 400 р. переплаты на каждый миллион ежемесячно.

(42) Значит некоторые банки на этот ФЗ кладут болт, ибо недавно только в рекламе (мелкими буковкоми) видел. Счас уж не вспомню в какой.

(37) снижение срока изменяет соотношение "внутри" ежемесячного платежа между уплатой процентов и погашением кредита. Перерасчет срока без заглядывания в конкретные суммы и формулы означает, что остаток погашения с последнего месяца (либо по сумме нескольких месяцев, а там процентов уже практически нет) становится ближе, а из-за этого уменьшается так называемая "переплата", которую раскидывают в аннутинет за погашение процентов. Второе обоснование - становится ближе срок снятия обремения ипотеки, что позволит получить дополнительную выгоду от перепродажи.

з.ы. я бы тоже всегда выбирал снижение ежемесячной суммы платежа, до тех  пор, пока внезапно потом погасил бы весь доступный остаток выплат по кредиту.

(46) Рассмотри два варианта.
1. 1КК взятый под 15% на 20 лет гасится равными платежами
по 60К с уменьшением срока.
2. 1КК взятый под 15% на 20 лет гасится равными платежами по 60К с уменьшением суммы.

В каком случае придется заплатить больше и насколько?

Во втором случае - меньше.  Где то видел формулу с подобным расчётом, но сейчас не найти никак :(

(48) точнее больше :)

С формулой 100 * 1.5% = 4 * 25 * 1.5% = 4 * 37.5%

Что типа это как вклад под 37.5% годовых я сурово ошибся:
1. При таком "вкладе" возвращаются только проценты, а не сам вклад
2. Сумма кредита постоянно уменьшается, значит "выплаты" по такому кредиту - тоже

Учитывая данные нюансы, депозит уже лучше

(49) За счет чего?

(51) ответ в (46)

(52) А расчет ежемесячного платежа по процентам по аннуитету разве зависит не только от суммы задолженности? От срока зависит общая сумма платежа, сумма процентов остается неизменной.

ипотечный калькулятор с функцией досрочного погашения http://www.ipotek.ru/raschet_annuite...ey_do_datu.php

(54) ссылка бракованная.

(55) сори

http://www.ipotek.ru/raschet_annuitetnih_platezhey_do_datu.php

При досрочном погашении гасится тело кредита.Т.е. , например, был кредит на 1 млн на 10 лет, досрочно погасили 200.
Если уменьшить платёж, то они всё равно посчитают % от пользования кредитом (800) на все оставшиеся 10 лет.
Если уменьшить срок, оставив ежемесячный платёж тем же, то они будут начислять процент ( переплата) за меньшее количество лет пользования кредитом,т.е. 800 на 9 лет.Соответственно, переплата меньше.
Это про аннуитентные.

Блин. Может хватит бредить все таки. Специально перепроверил только что. При досрочном погашении, независимо от того гасить на понижение суммы или срока, тело платежа уменьшается ровно на одну и ту же величину и помесячное начисление процентов тоже абсолютно одинаково. При ануитете НЕ начисляются проценты за весь срок кредита, они начисляются только за срок фактического его использования.

(58)т.е если я досрочно гашу то меньше переплачиваю? т.е допустим ипотека на 10 лет если я её успею выплатить за 5 лет, то сумма процентов по ипотеке будет браться за 5 лет, а не за 10?

(26) Россельхозбанк и сейчас применяет дифплатежи.

(59) Конечно ))))

(61)это точно? т.е я беру ипотеку на 10 лет, допустим беру 2,5 млн, мне насчитали что переплата за 10 лет составит 1,2 млн., если же я погашу досрочно то переплата меньше будет? Просьба не пинать меня, смеятся можете, хочу взять ипотеку, а в этом деле я лох полный

(59) (62) С добрым утром. Да именно так.

ТОЧНО. 146% http://prooflink.ru/

НО БАНКИ не любят вообще никакого досрочного погашения ))) и даже тут на мисте были темы что кто досрочного гасит им потом кредиты не дают )))))

(62) Процент уплачиваемый по ипотеке вычисляется ежемесячно на остаток суммы. соответственно досрочно погасил, меньше процентов заплатил.

(62) точно. сам в ипотеке, так что в курсе

(65) Да банкам пофиг, как ты гасить будешь.
За сделку почти все берут комиссию единовременную, которая покрывает затраты на выдачу кредита.
А дальше банк зарабатывает на тебе ежемесячно.

Спасибо

(65) Банки естественно не любят, им длинные деньги интересней. Но так, чтобы до репрессий доходило не слышал. Гасил за два года кредит взятый на 20 лет (1.5КК). В итоге тот же банк (ВТБ) мне сейчас ипотеку на 3КК без особых проблем и на льготных условиях дает.

Значит выгодней брать лет 15 (если разницы между процентной ставкой на 5 лет и 15 нет) и просто досрочно гасить, выгодней в том смысле что все равно в принципе погасишь за 5 лет, но случись чего ежемесячный платеж меньше?

(71) Если процент по кредиту от срока не зависит то выгоднее брать на максимальный срок. Пока гасишь досрочно разницы нет, а если серьезные проблемы легче будет продержаться гася минималку.

ещё раз спасибо, значит все немного проще чем я себе фантазировал

(73) Да я в легком офигении честно говоря. 1Сники. Люди работа которых заключается в том, чтобы считать деньги. Элементарная формула, которая общедоступна и для применения и анализа которой достаточен курс математике за 9 класс. И накрутили вокруг какую то бредовую мифологию. Как они вобще такие по специальности работать ухитряются?

(74)Я только 1 день сегодня интересуюсь ипотекой вообще, до этого как то даже не задумывался о ней

(75) Не о тебе речь, а о других людях, которые уверенно заявляли здесь разную чушь.

(76) я на всякий случай перечитал свою писанину - чуши не увидел. По вопросу, что погашение идет де-факто равными долями с досрочным погашением, но в одном случае выбрано уменьшение срока, а в другом сумма обязательного ежемесячного платежа. Отвечаю на (47)
Все-таки сумма уплоченных процентов всегда идет от текущего остатка по кредиту на каждую выплату по кредиту. И я это в своих постах выше не отрицал. Поэтому переплата по обоим вариантам будет одинаковой. И дата окончательного расчета по кредиту, т.е. если де-факто будешь погашать по 60 в месяц каждый месяц, тоже будет одинаковой. Разной будет только перерасчитываемая ежемесячно сумма обязательного платежа. Если вдруг досрочную оплату за текущий месяц ты перенесешь на другой более поздний срок, то в этом случае заплатишь по процентам больше, но все равно сумма эта будет одинаковой на дату закрытия кредита.

(77) Ок. Уговорил. Тебя прощаем.

(37) выгодней снижать месячный платеж тем, что это подстраховка. если что. одно дело платить 40 а другое 30 в месяц

(59) с добрым утром. конечно

я вот недавно погасил досрочно часть. мне пересчитали весь кредитдо окончания срока

(75) По поводу досрочного погашения есьт одно но: во многих банках для досрочного погашения необходимо написать бумажку-заявление и зачастую эти бумажки надо писать лично и в их офисе, соответственно если ты собираешься ежемесячно гасить больше чем минимальная сумма, не забудь, что надо будет ежемесячно ходить в банки и писать...

(71) да.. наконец то поняли выгоду долгого кредита. гаси досрочно уменьшая месячный платеж. оно так спокойнее. в итоге заплатишь только за тот срок, на который ты взял кредит и погасил

(81) заявы на год вперед можно написать на каждый месяц

точнее 1 раз сходить и 12 заяв написать

А такое катит? Там же в каждой заяве сумма досрочного погашения.

раскрасим ветку?

оо, хех, гратс! мне бы так :)

но я думаю, тут еще долго будут на твою ипотеку пенять) пока до всех дойдет, что выплатил

(86) А где вариант "Брал, выплатил, буду брать еще."?

(89) это варианты 1 и 3

(90) А этот форум разве так умеет?

(91) да

А, ок.

(86) Всё? Больше тебе деньги не нужны? Уберёшь клятую рекламу с мисты?

(94) Ещё не сделал ремонт в новой квартире

Ну не давали мне раньше ипотеки...

(9) не шаришь.
Размер процентов в платеже фиксированный и зависит от текущего остатка по кредиту, не зависимо от способа погашения. Про "переплату" забавно слышать на форумах домохозяек, и грустно на тематических форумах, где собираются люди автоматизирующие экономические процессы на предприятиях.