Николай купил в 1997 году нежилое помещение на первом этаже дома. Спустя 12 лет он решил сдавать его в аренду под магазин. Оформил ИП на упрощенке, чтобы честно платить налоги с доходов. В документах так и написал, что будет сдавать в аренду собственную недвижимость. Доход как предприниматель он планировал получать только от аренды.

С 2009 года Николай получал от арендаторов деньги и платил положенные 6% в бюджет. Так он работал пять лет, а потом решил продать помещение за 10,5 млн рублей.

Так как покупал он его как обычное физлицо задолго до оформления ИП, то и продал как физлицо. Никаких налогов Николай от продажи не заплатил, потому что владел имуществом много лет.

Налоговая с ним не согласилась и доначислила 630 тысяч рублей налога плюс пени и штрафы. Всего 720 тысяч. Николай пошел по судам.

Почему налоговая начислила сотни тысяч рублей?

Николай — предприниматель и работал на УСН. Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса.

Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель. А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП — все 10,5 млн рублей.

Можно ли с корпоративной карты, которая привязана к счету ИП оплачивать бензин, а потом как ТС продать авто от имени физлица?

(90) врятли.Если авто не коммерческий транспорт

(90) Смотря какая система СНО.

(91) Например, на автомобиле ездит самолично директор ИП для оказания коммерческих услуг. В штате ИП один сотрудник.
(92) Система налогообложения? УСН 6%

Вспомнил, что на АЗС не фиксируется номер автомобиля, вероятно  налоговая не сможет тут докопаться.
А у ТС поступления от арендной платы с указанием адреса были?

(90) Интересно, сколько ж мы ещё кейсов услышим про попытку, гм, уменьшения налогового бремени услышим?

(94) простите, а куда менее 6% то? уменьшение бремени к хитрожопости никакого отношения не имеет. Продавать коммерческие не жилые помещения от имени физика это наглость.

Разделяйте то. что используете для бизнеса с личными вещами и не будет проблем. а то и рыбку съесть и.

(94) А как отделить тех, кто таким способом использует транспорт для прибыли ИП и тех, у кого это просто личный транспорт? Если ИП выводил всё на личные нужды на физлицо, попадает на 115-ФЗ. Если на личные нужны тратить с корпоративной карты счета ИП, налоговая может упасть на хвост. Как быть, то? 6% налогов им мало? Ну сделайте 7 и отстаньте.

(96) С какой целью интересуешься? (:

(95) > к хитрожпости
Фи, как грубо. Ну разве можно вот так вот, в лоб, в уважаемом обществе? (:

(97) С целью просто работать на себя и выводить средства на личные нужды. Напрягает периодическое блокирование счета по подозрению в отмывании денег и терроризме.

(99) Отлично. Вот и не надо при этом
> Если на личные нужны тратить с корпоративной карты счета ИП, налоговая может упасть на хвост.

(99) Не могут у честного советского человека быть личные нужды больше 150к в месяц

(100) нет никакой корпорации, ИП не образует юридическое лицо

Делаешь платежку себе на личный счет, честно пишешь "вывод личных средств". И все. Или тебе все таки нужна какая-то иная схема? (:

(102) См (96), я понятия не имею что он там творит

Налоговая пасёт доходы, а не расходы. Тратить можно как хочешь, а вот получать по уму

(105) Налоговая следит за доходами террористов, уииии!

Братья Камаз Уродов и Парад Отходов завели счет в Ситибанке!

(0) Он ещё и бабосы небось получил на счёт, зарегистрированный для предпринимательской деятельности

(108) ну а кому еще можно продать не жилую недвижку. ктож ее за нал то купит. Это юрлицам и запрещено

+109 видимо понадеялись что куплена и выведена из жилого до ИП

Давайте уже следующий кейс, вскрывайтесь! Про квартиры с использованием ИП и ООО, бензин, т-щ майор все понял и записал (:

(103) Не работает такая схема. Нельзя 100% поступлений на ИП выводить на себя на физлицо. 70% вроде бы можно.

(111) а что у кого-то были жалобы на сдачу личного жилья если ты ИП? и проблемы потом с ее продажей?  А вот если у тебя 10к квартир и ты их сдаешь в аренду.. то вот тут х.з. как могут посмотреть.

(112) я вывожу 100.

+ 114 в рамках 150 т.р. рекомендованных банком. т.е. разумных для жизни трат в твоем регионе. проблем нет.

(112) ИП и есть физлицо, он распоряжается  своими деньгами как хочет. Не нужно ничего никуда выводить, трать прямо со счёта ИП. А вот если выводишь куда-то, то это уже подозрительно

(93) УСН 6% - трать спокойно. Если ОСН - будешь доказывать. Или УСН доходы - минус расходы.

Недвижимость еще не сдавал с ООО. Только квартиры посуточно ;)))).

(116) ага. Но когда начинаю искать такой банк, где смс оповещение при расходе работают сразу, так ответов нет. Мне как-то методом научного тыка заводить счета в разных банках, чтобы попробовать не радует.
Кто каким банком пользуется как ИП?

(0)Тинькофф прислал ссылку? мне как раз вчера в оповещении данная статья отобразилась https://journal.tinkoff.ru/omg/prodal-kak-ip/
"23 августа 2017. Источник: Определение ВС № 304-КГ17-7241
ИП продал личную недвижимость, а ему начислили 720 тысяч рублей налогов
.....................
Что делать, чтобы не попасть на налоги при продаже имущества?
Если вы используете это имущество для того, чтобы получать доход как ИП, вряд ли получится не платить налог. У налоговой и судов однозначная позиция.
Но даже из этого можно извлечь выгоду. Нужно всего лишь быть готовым к тому, что придется заплатить налог. Например, при продаже включить его в цену, потом перечислить в бюджет и спать спокойно. Или не продавать, если это невыгодно.
Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП, оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.
Будьте осторожны, если ситуация с имуществом неоднозначная. Например, у вас автосервис в собственном гараже, но там стоит и ваша машина. Или у вас квартира на первом этаже, и вы принимаете клиентов как юрист. Никто не даст гарантии, что при продаже этой недвижимости вам внезапно не доначислят налоги.
В каждой истории могут быть нюансы. Налоговая не предъявит претензии вообще без оснований. Инспекторы будут собирать доказательства, изучать документы, опрашивать свидетелей. В этой истории, например, так и было. Не пренебрегайте документами, консультируйтесь с юристами, ищите грамотного бухгалтера.
Не ссылайтесь на письма Минфина, если в них описана ситуация, хотя бы немного отличная от вашей. Если есть сомнения, пишите запрос в налоговую.
23 августа 2017 Екатерина Мирошкина
"

(116) А что подозрительного в перевода на свою карточку физ. лица?

+(119)знал только, что на имущественный вычет право теряется при использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, даже если закрыть ИП
http://ppt.ru/news/136138
"Бывшим ИП отказали в имущественных вычетах
17 мая 2016
Минфин России разъяснил, что право на получение имущественного вычета при покупке недвижимости до полного использования его предельного размера возникло только у тех налогоплательщиков, которые не воспользовались им ранее. А тем гражданам, которые ранее были индивидуальными предпринимателями, имущественный вычет за продажу недвижимости, ранее приносившую доход, не положен совсем.
..............
Что касается прав индивидуальных предпринимателей, то Минфин в письме № 03-04-05/25690 от 04.05.2016 г.  запретил им претендовать на получение имущественных вычетов после прекращения деятельности и продажи недвижимости, которая ранее приносила доход. Чиновники считают, что доходы от продажи такой недвижимости должны облагаться подоходным налогом в общем порядке, и к ним не применяются нормы статьи 220 НК РФ. Такие преференции распространяются только на продажу недвижимого имущества, которое ранее не использовалось в предпринимательской деятельности."

(112)"Нельзя 100% поступлений на ИП выводить на себя на физлицо. 70% вроде бы можно."

можете подробнее написать, кто запрещает и исходя из каких соображений? возможно речь не об услугах? о торговле, производстве, где априори должны быть затраты? какое-то контрольное соотношение?

(109) сделки между юрлицами и физиками никто не отменял - юрлицо покупает и перечисляет деньги на карточный счет физика, и все дела

(122) Лично столкнулся с этим в УБРиР - устно сказали.
И в другом банке. Там это обсуждали
Кто каким банком пользуется как ИП?

ничего тут уже не сделаешь ип это не ооо

(121) имущественный вычет копейки, главное, что бывших ИП действует освобождение от НДФЛ при владении более 3 лет (5 лет с 01.01.2016)

Николай думает что ип это ооо

(119) думаю Николай сам писал заявы ы ИФНС, что использует нежилое помещение для бизнеса - такие заявления с приложением копий договоров аренды требуются для освобождения от налога на имущество физических лиц

(126) ИП и так не платят НДФЛ

(129) ...бывших ИП

(127) с ООО Циклон у Николая были проблемы в 2009 году ;))))
Чувак любит судиться.

(0) Погорел Николай.Надо было закрывать ИП ещё за 5 лет до продажи.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
ПИСЬМО
от 11 июня 2015 г. N 03-04-05/33984
 
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения дохода, полученного от продажи земельных участков, которые сдавались в аренду, и сообщает, что в соответствии с пунктом 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно сообщаем следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Исходя из изложенного доходы, полученные от продажи земельных участков, которые находились в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц в случае, если они не использовались в предпринимательской деятельности.
Вместе с этим обращаем внимание, что в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Согласно статье 11 Кодекса индивидуальными предпринимателями признаются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Таким образом, если сдача в аренду недвижимого имущества отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, то независимо от регистрации в качестве индивидуального предпринимателя сдача имущества в аренду будет являться предпринимательской деятельностью.
В таком случае оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого имущества, иметься не будет.
 
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
11.06.2015
 

> Почему налоговая начислила сотни тысяч рублей?

потому что Николай дурак

(134) большего и не прибавить

Ну вы такие умные просветили бы. "Сам дурак" где это я уже слышал.

(136) Чего просвещать ?

Считается, что ИП использует любую собственность/средства в предпринимательской деятельности
Следовательно, любые действия с ними относятся  к предпринимательской деятельности

ЭТО Ж ОЧЕВИДНО

Вот я собираюсь продавать авто своей компании
с суммы продажи заплачу 6 %

(134)
А как ему было нужно выйти из этой ситуации ?
Дарственную ?

Или сначала закрыть ИП

(139) Вопрос не в том как слить имущество, а в том как получить деньги и не отстегнуть налог.

(141)
И как ?
Если покупатель не соглашается на заниженную в документах

(140) да или перейти на другую систему налогообложения

(143)
На ООО ?
Не попадает при этом на больший налог ?

(144) вы путаете с формой

придется платить или дарить родственникам, ждать когда у них наступит право на имущественный вычет и только тогда продавать.

(144) На патентную.

(147) а кто сказал, что недвижку под патент подведут? на каком основании.

(141) легально никак не получится

(128)https://www.buhonline.ru/forum/index?g=posts&t=410485
"Предприниматели, применяющие УСН, ЕНВД или ПСН с 1 января 2015 года больше не освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении некоторых недвижимых объектов, которые они используют в предпринимательской деятельности, облагаемой в соответствии с указанными спецрежимами (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26, пп. 2 п. 10 ст. 346.43 НК РФ). К таким объектам относятся:
·                  административно-деловые (торговые) центры (комплексы) и помещения в них;
·                  нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания."

(150) давно 2ой пункт появился ?

(149)
А если закрыть ИП ?
И далее как физ лицо.
Могут впаять иск ?

(151)с 1 января 2015 года?

(152) думаю налоговая захочет 13 % )

(152) заявление о смене СНО только с начала года? Будущего? Ну так потеря времени денег. А тут у Коляна нарисовался вдруг покупатель.

(154) Захочет.

(154) он хочет типа льготу по сроку владения заявить или вычет на стоимость покупки же

(155) прекращаешь деятельность и сразу начать снова

(156) вопрос в том, что сможет ли ифнс эту льготу дать )

у меня вопрос несколько с другой стороны : у ИП отчётность на 6% какая ? декларация по усн
предположим он отражает там аренду квартиры , как вообще налоговая узнаёт, что это аренда квартиры и что за квартиру он сдаёт ?

(126)"имущественный вычет копейки, главное, что бывших ИП действует освобождение от НДФЛ при владении более 3 лет (5 лет с 01.01.2016)"

Разве действует освобождение от НДФЛ? я когда писал про имущественный вычет, как раз и имел ввиду то самое освобождение.
http://www.klerk.ru/buh/news/397138/
05.09.14
"Сдача нежилого помещения в аренду лишает права на освобождение от НДФЛ при его продаже
Минфин РФ в своем письме № 03-04-05/40977 от 15.08.2014 приводит разъяснения по вопросу налогообложения дохода, полученного от продажи нежилого помещения, которое ранее сдавалось в аренду.
В письме отмечается, что полученные от продажи нежилого помещения, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения НДФЛ в случае, если оно не использовалось в предпринимательской деятельности.
В случае если сдача в аренду нежилого помещения отвечала признакам предпринимательской деятельности, то оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого помещения, иметься не будет."

(158) так должен отразить. если не отразит то налоговая 13% + штрафы потребует

(160) вот пусть у тебя услуги по 1с и плюс хату сдаёшь
как налоговая отличит одно от другого в декларации ?
и как она поймёт какую хату ты сдаешь, чтобы лишить тебя вычета как физлицо ?

(160) ВВ каком поле декларации УСН указывается является ли доход арендной платой?

(161) (162) а вот х.з.

по кодам деятельности может. даже не знаю

имхо никак не просечёт, если только ИП сам её не засветит, типа не попросит льготу на налог на имущество или по патенту сдаёт.

(165) доки налоговая попросит предоставить -- договор/акты

(166) А если не предоставишь, то уберёт эти суммы из дохода? ))

(166)Значит нужно 2 варианта договоров и актов - один для арендаторов, второй для ФНС на оказание услуг по консультированию.

(166) когда, зачем ? постоянно запрашивает у тебя ?
(168) тогда вообще хату за нал проще сдать , как все и делают

(169) есть квартира в собственности
чтобы не платить за неё налог на имущество -- в ифнс надо будет предоставить договор о том, что ты её сдаёшь

(170) я так не делаю, налог вроде был в районе недорогого бизнесланча в прошлом году

(171) это зависит от новизны квартиры и стоимости ее . но народ живопырки бывает разный. и за 1000р захотят экономии

(162) (164) ИП-арендодатель сам обращается в ИФНС с уведомлением об использовании недвижимости в предпр деятельности для исключения налога на имущество с его физлица

(173) Вот лошара

(174) на комм недвигу налог огого

(172) в Мск так то от кадастра берётся, а кадастр вроде более менее похож на рыночную( дороже в 5 раз или дешевле в 5раз  я пока не встречал)

(176) хотя да. у меня с 150р налога после введения кадастровой стал 1100 налог

видимо если не жилое там иные ставки

(161) Если деньги приходят по безналу - то там стоит основание платежа, а если по налу - при условии что не черный нал - должен онлайн кассу будешь поставить где тоже будет за что платеж.

Да здравствуют онлайн кассы! Наслаждайтесь!

(177) Именно.

Вот бы все материалы дела посмотреть, и само помещение :-)

(126)"имущественный вычет копейки, главное, что бывших ИП действует освобождение от НДФЛ при владении более 3 лет (5 лет с 01.01.2016)

так все-таки ошиблись? судя по (159) освобождение от НДФЛ нет?

"В случае если сдача в аренду нежилого помещения отвечала признакам предпринимательской деятельности, то оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого помещения, иметься не будет."

(180) если владелец нежилого помещения будет уведомлять ифнс об использовании помещения в предпринимательской деятельности, то освобождения от ндфл не будет
Но уведомлять есть смысл только для помещений в жилых зданиях, в адмзданиях и бизнесцентрах освобождения ИП от налога на имущество нет.
Факт - в 2016 я продал помещение в адмздании без ндфл

(181)"в 2016 я продал помещение в адмздании без ндфл"

и при этом использовали его в бизнес-целях?

(182) в бизнес-целях использовал многократно, но освобождения от налога на имущество не просил

(157) прекращает деятельность и попадает на 13% ;))))

(183) Я думаю Колян просто попал на крючок и теперь его пасут. А ты пока нет , ну это чьято недоработка ;)))))
ЗЫ а сумма больная была продажи за помещение?

(183)вот что и смущает, если бы законодатели привязали лишение освобождения от НДФЛ к использованию вычету по налогу на имущество, тогда бы все было прозрачно и удобно. Но ведь насколько я понимаю привязка к факту коммерческого использования вне зависти от использования вычета. То есть можно все годы не заявлять вычет по НИ, нести издержки по его оплате, а потом еще и на 13 процентов попасть.

(181)"в 2016 я продал помещение в адмздании без ндфл"

так еще времени очень мало прошло? ФНС ведь в течение нескольких лет имеет право свои ошибки и недосмотры исправлять? или если они уже ошиблись, то обратного пути у них нет? не имеют право взыскать налог? или имеют, но только в судебном порядке?

(186) Налоговая через суд может любой срок давности сбрить...у друга ООО проверили через почти 5 лет после закрытия..

(187)это законы такие, или частный случай беспредела?

(188) ну вроде 3 года после закрытия они имеют право без суда проверять, а свыше только через суд..просто имел огромный опыт обслуживания зерновых трейдеров, играющих с НДС, у них сплошные встречки, проверки Обеп, прокуратуры...